У компаний, специализирующихся на ремонте квартир, с каждым годом становится все больше заказчиков, купивших жилье в кредит. Этому поспособствовали успехи в развитии ипотечного кредитования. По итогам прошлого года доля покупок квартир по ипотеке в строящихся домах в некоторых регионах превысила 50% от общего числа сделок. На рынке вторичного жилья — впервые достигла трети. И вот, что все чаще замечают ремонтники: планируя отделку новых квартир, ипотечные заемщики стремятся избежать каких-либо серьезных изменений в планировке, почему-то полагая, что это запрещено.
Невозможное возможно
Отчасти причиной этого заблуждения стал опыт заемщиков, столкнувшихся с отказами банков дать согласие на перепланировку в квартирах. Такое, действительно, иногда случается. Дело в том, что кредитное учреждение имеет право без объяснения причин отказать заемщику в перепланировке. Но вот, что важно: это право банк имеет только в случае, если возможность перепланировки не была прописана в договоре ипотечного кредитования. Так что те заемщики сами виноваты, что при подготовке договора не поставили вопрос о возможности переделок в новой квартире.
По каким-то причинам банк может отказаться внести данный пункт в договор. Тогда имеет смысл отправиться на поиск другого подходящего кредитора, потому что в целом банки не против того, чтобы заемщик переустраивал квартиру, делая ее более комфортной. Другое дело, что даже если возможность перепланировки оговорена, заемщику все равно нужно предварительно получить согласие кредитного учреждения. В итоге несколько удлиняется бюрократическая процедура в сравнении с тем, что приходится пройти собственникам квартир необремененных залогом, но главное — если банк убедится в законности предполагаемых преобразований, перепланировка возможна. Просто к списку учреждений, с которыми предстоит общаться обычному собственнику, у заемщика добавится его кредитор. Основанием для согласия на перепланировку для него станут разрешительные документы (подробно о согласовании проекта перепланировки читайте в нашей статье «Искушения новосела: что можно и что нельзя при перепланировке»).
Согласование плана перепланировки государственными надзорными органами является требованием, прописанном в Жилищном кодексе РФ, а когда речь о согласии банка — в федеральном законе «Об ипотеке». В соответствии с его положениями продажа, обмен, дарение или перепланировка заложенной недвижимости производятся только по согласованию с кредитором. Это сделано для защиты кредитных организаций в связи с тем, что внесение изменений в конструкцию квартиры/здания возможно привлечение ущерба вплоть до потери обеспечения кредита, которым и является жильё, а финансовые риски до погашения ипотеки полностью лежат на займодателе.
Что не запрещено — разрешено
Еще одна причина заблуждения о якобы невозможности серьёзных преобразований в ипотечной квартире в том, что долго время банки не выдавали кредиты в залог квартир, в которых ранее была проведена перепланировка, даже при наличии у собственника нового паспорта БТИ на квартиру, в котором отражены и узаконены все переделки. Финансисты, в частности, учитывали риски, связанные с профессиональными ошибками чиновников надзорных органов, а также коррупционную составляющую.
Не факт, что какие-то изменения в институтах власти подвигли банки к более либеральному подходу к оценке рисков. Скорее конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставила их все чаще одобрять такие займы. Поэтому в настоящее время при наличии представленных владельцем-продавцов документов на перепланировку в квартиру можно смело въезжать. Если же предыдущий собственник провел перепланировку без разрешения, то все равно не всё потеряно. Покупатель может самостоятельно получить этот документ. Конечно, это будет стоить времени и денег, но коли нравится именно эта квартира (возможно, именно благодаря проведенной продавцом перепланировке), то игра стоит свеч. Как правило, на сбор разрешений банк дает клиенту срок до года. При этом в договоре будет прописано, что если заемщик не предоставит документы до истечения срока, это послужит основанием его расторгнуть.
Обустраивающие свое новое жилище заёмщики нередко испытывают тревогу, опасаясь, что какие-то их действия могут быть расценены банком как перепланировка. Например, возникло желание демонтировать встроенный шкаф. Но тратить ли время и средства на согласование с уполномоченным госорганом как перепланировку, или это всего лишь часть обычного ремонта и никуда идти не надо? Ответ найти просто — он в поэтажном плане. Если в этом документе имеется встроенный шкаф, а в экспликации он выделен в качестве отдельного помещения, то и узаконить преобразование и согласие банка получить придется. Если же в документе никакого выделенного в отдельное помещение шкафа нет, то демонтируй на здоровье, никакие разрешения не нужны.
Назовем основные виды работ, не требующие согласований независимо в залоге квартира или не имеет обременений.
- Внутренняя отделка поверхностей, если конструкции не затрагиваются.
- Замена сантехники, если не производится перенос сетей.
- Монтаж и демонтаж внешнего оборудования (кондиционеры, фонари, москитные сетки).
- Изменение, устранение дверных проемов не в несущих конструкциях.
- Демонтаж перегородок или тамбура.
- Замена оборудования равнозначным по размерам и параметрам.
- Внутренний ремонт на балконе или лоджии, если это не затрагивает саму конструкцию.
Читайте также:
Искушения новосела: что можно и что нельзя при перепланировке
Кейс от «Ремэлль»: монтаж плинтуса на основе МДФ по округлой стене
Напольные покрытия: что и где уместно?