Зачастую покупатель квартиры перед тем, как въезжать, не ограничивается только ремонтом, а стремится изменить планировку «под себя». При этом важно знать, что можно, а что нельзя делать при перепланировке, какими последствиями может грозить демонтаж, перенос перегородок, коммуникаций.
В законе и вне закона
Новосел должен понимать, что все его действия по внесению изменений в стандартную планировку квартиры должны быть легальными. В противном случае он может быть привлечен к административной, а в случае причинения крупного ущерба, вызванного его действиями, даже уголовной ответственности.
Перед тем, как приступить к перепланировке, нужно оформить право собственности на квартиру в том виде, который отражен в проектной документации. Только после этого можно приступать.
Наиболее трезвомыслящие собственники перед тем, как приглашать подрядчика, получают официальное разрешение на перепланировку. Дело не простое и долгое, особенно для не имеющих опыта общения с бюрократическим аппаратом. Впрочем, есть возможность и нервы поберечь, и время сэкономить — заказать проект перепланировки и его согласование в надзорных органах архитектурному бюро.
Нередко на свой страх и риск новосел сначала проводит перестройку, а затем пытается узаконить ее «задним числом». Этот способ хорош тем, что позволяет сократить отрезок времени между стартом работ и новосельем. Однако собственник должен быть твердо уверен, что провел только разрешенные законодательством преобразования. Для этого он должен как минимум быть профессиональным строителем или архитектором, либо перепланировка осуществляется по проекту архитектурного бюро, взявшего на себя ответственность за результат. Кстати, у ряда бюро в ассортименте услуг есть и согласование перепланировок «в след».
Под перепланировкой квартиры подразумеваются все ремонтно-строительные мероприятия, в результате которых вносятся изменения в несущие конструкции и инженерные системы. Подробности о переустройстве жилья изложены в главе 4 Жилищного кодекса РФ, статьи 25-29. Текст закона пред тем, как приступить к проекту, будет не лишним прочесть. Если же вкратце, то перепланировкой квартиры считаются следующие изменения помещений:
— демонтаж, снос, перемещение перегородок или стен;
— расширение, объединение комнат;
— преобразование дверных проемов, устройство арок;
— переоборудование инженерных коммуникаций;
— перемещение или установка дополнительных кухонных плит и сантехники.
Артподготовка
После того, как в квартире будет проведена перепланировка, собственнику придется оформить в ПИБе (Проектно-инвентаризационное бюро) новый техпаспорт. Чтобы с этим не возникло проблем, все планируемые изменения необходимо загодя согласовать в профильных инстанциях. В Петербурге этим занимается Государственная жилищная инспекция. Полный список видов работ, которые должны быть утверждены этим органом, изложен в статье 26 ЖК РФ и региональных подзаконных актах. Легальной может быть признана перепланировка, соответствующая противопожарным и строительным нормативам. Свидетельством этого станет одобрение Государственной жилищной инспекцией и ПИБ.
Для согласования будущего переустройства требуется техпаспорт ПИБ, проект перепланировки, правоустанавливающие документы на объект недвижимости и документ, подтверждающий личность собственника. Теоретически приступать к перепланировке можно только с положительным заключением на руках, хотя нередко к работам приступают раньше, стремясь сэкономить время.
При незначительном объеме работ может быть достаточно и эскиза, но как показывает опыт, на получение заключения нередко влияет субъективное мнение того или иного чиновника — здесь не работает аксиома «что не запрещено, то разрешено». Один чиновник сочтет эскиз достаточным основанием для согласования, а другой потребует полноценный проект. В последнем случае можно попробовать отстоять свои интересы в суде, но в самом лучшем случае издержки составят около 30 тысяч рублей. Если это дешевле стоимости проекта, то, быть может, стоит и влезть в тяжбу, но результат трудно предсказать.
По завершении работ собственник или уполномоченное лицо получает в Комитете по градостроительству и архитектуре акт приема проделанных работ и новые планы ПИБ. Эти документы необходимы для оформления нового свидетельства собственности, что не является обязательным требованием, но если квартира претерпела серьезные изменения, то не будет лишним.
Выше изложены все обязательные мероприятия для получения одобрения перепланировки госорганами. Среди них нет требования собрать письменные согласия соседей, но, по возможности, сделать это желательно. Дело в том, что, даже не смотря на наличие официального разрешения, перепланировка может быть оспорена ими в суде.
Руки прочь от несущих конструкций
Многие идеи собственника и/или дизайнера могут найти свои варианты реализации, но на многое не получится получить разрешения не при каких условиях. Поэтому подробные консультации со специалистами не желательны, а обязательны.
В частности, не выносят вмешательств несущие стены, хотя при условии усиления, если проект согласован, там могут быть прорублены новые дверные проходы или расширены существующие. Если перегородка не является несущей, но за ней проходит вентиляционный канал, трогать ее также нельзя.
По несущим конструкциям опасно даже вести штробу, так как они могут утратить прочность, что чревато самыми печальными последствиями как для собственника, так и его соседей. Границы дозволенного зависят от конструкции здания и нормативов, причем степень строгости варьируется в разных регионах.
Кухня и санузлы
Если в кухне установлена газовая плита и/или газовый водонагреватель, то демонтаж перегородки, отделяющей ее от жилого помещения, запрещен. Хотя можно попробовать согласовать замену перегородки на раздвижную дверь, иногда получается, но только не для однокомнатных квартир.
Перенос кухни теоретически возможен, но только если она не окажется расположена над жилым помещением. А вот если под кухней офис, магазин или какое-либо другое коммерческое помещение, то пожалуйста.
Как кухню, так и санузлы (ванная, душевая, туалет) запрещено размещать над жилым помещением, кухней или вместо них. Прорубать входы в санузлы из комнат также нельзя. Двери в них могут вести только из коридора. Вообще же в определенной мере видоизменения санузла возможны, но при условии сохранения свободного доступа к общедомовым коммуникациям водо- и теплоснабжения. Желание собственника скрыть декоративным коробом неприглядные трубы законно, но в нем должна быть предусмотрена дверца или съемный элемент для доступа мастера в случае аварии.
Манипуляции с отоплением
Такая комфортная система отопления, как теплый пол, в многоквартирном доме возможна только электрическая, и никакие согласования при этом не требуются. А вот установка водяного теплого пола повлечет административную ответственность в виде штрафа и требование в установленный срок привести все в первоначальный вид, так как это квалифицируется как несанкционированное использование водо- и теплопровода здания.
Также вмешательством в теплопровод считается перенос радиаторов водяного отопления при совмещении лоджий с жилыми площадями — это может привести к тому, что батареи у соседей будут отдавать меньше тепла.
Собственник не имеет права самостоятельно устанавливать в квартире перекрывающие вентили и регуляторы мощности на центральных трубах, стояках, ведь, например, убавив подачу тепла или напор воды, он делает то же самое и для соседей, что нарушает их права.
Самозахват мест общего пользования
Новосела, перед входной дверью в квартиру которого расположен просторный тамбур, почти наверняка посетит искушение отхватить его, построив перегородку с новой дверью. Даже если ваша новая дверь никак не стеснит соседей, этого делать нельзя. Как следует из статьи 36 ЖК РФ, тамбуры, лестничные пролеты, колясочные, подвалы, чердаки и крыши единолично присваивать запрещено.
Однако, если удастся собрать подписи всех до единого собственников квартир в подъезде, то перестройка возможна, хотя и не всегда реально осуществима — даже один единственный упертый сосед в такой ситуации «в поле воин». И это еще не всё. Уговаривать придется и тех, что проживают по другим адресам и даже в других городах, других странах. А затем предстоит согласовывать проект в надлежащих инстанциях, как любую другую планировку.
Санкции за перепланировку
Выявление самовольной перепланировки чревато административной ответственностью, а если ее последствием стало причинение вреда здоровью и жизни людей, то и уголовной. Так что, каким бы тяжким не был путь согласований, это все же лучше, чем переезд в новое, режимное жилище.
Штрафные санкции могут быть наложены целым рядом учреждений: Санэпидемстанцией, Жилищной инспекцией, Госстройнадзором, судом. Последний также потребует возместить ущерб соседям, если такой имел место, согласовать перепланировку, а при невозможности — привести конструкции в первоначальный вид, а это стоимость еще одного ремонта, на который может не оказаться средств. В итоге горе-собственнику могут запретить выезд из страны до выполнения требований, а если дело затянется, то дойдет и до судебного разбирательства, итогом которого станет продажа квартиры на торгах в счет покрытия ущерба и оплаты работ по исправлению последствий самовольного творчества.
Опыт компании «Ремэлль» в проведении перепланировок показывает, что, к сожалению, не все смелые идеи собственников могут быть реализованы безопасно для них и их соседей, однако мы готовы искать оптимальные решения для создания интерьера жилища, который одновременно удовлетворят как новосела, так и надзорные органы.