Лоджия — полезный и приятный довесок к квартире, однако многие стремятся избавиться от нее путём объединения с жилой площадью. Процесс это хлопотный, работа недешевая, но дополнительные «квадраты» иногда того стоят.
Кстати, после расширения жилой площади подорожает и Ваша квартира. Но только если преобразования были законными. Дело в том, что увеличение пространства комнаты и/или кухни за счёт лоджии подразумевает перепланировку квартиры, которая обязательно должна быть согласована с надзорными органами. Как рассказал технический директор компании «Ремэлль» Антон Саков, чиновники крайне неохотно идут навстречу таким пожеланиям. Причём, по его словам, в каких-то районах Петербурга согласовать такого рода перепланировку более или менее просто, а в каких-то Вам откажут наотрез. В связи с этим несколько удивляет, почему так много встречается успешно реализованных проектов такого рода. Со своей стороны, мы решительно не рекомендуем не пытаться использовать коррупционные схемы для получения согласований, а также устраивать незаконные перепланировки.
Согласование
«На этом, мы, конечно, не останавливаемся. Пытаемся добиться разрешения на перепланировку через суд. Если речь идёт о типовых зданиях советских серий, то успех маловероятен. Особенно в панельных, когда в конструкции плита с подоконным блоком защемляет плиту лоджии — демонтируй подоконный блок и она рухнет вниз», — говорит Антон Саков.
В случае же новых монолитных домов такая перепланировка вполне возможна. Там подоконный блок, как правило, это всего лишь кладка кирпичей, которую демонтировать не проблема. В кирпичных домах получение разрешения зависит от того, защемляет ли блок плиту лоджии. Иногда разрешают снести блок, но при этом оставить порожек. Дизайнеры в таких случаях нередко предлагают разноуровневый пол — закрывают порожек подиумом. Кстати, этот подиум может добавить дополнительную толщину, что позволит спрятать внутрипольный конвектор, но об отоплении чуть ниже. Также обыгрывают и перемычку сверху — прячут её подвесной потолок.
Главное, что Вы, как собственник квартиры, можете только пожелать объединить лоджию и комнату, но решение о внесении изменений в конструкцию здания должен только представитель специальной уполномоченной комиссии. Здесь мы не станем углубляться в подробности бюрократической волокиты (теме перепланировки ранее была посвящена статья «Искушения новосела: что можно и что нельзя при перепланировке»). Будем считать, что этот затратный по времени этап пройден, и у нас на руках:
- технический паспорт квартиры;
- разработанный архитектурным бюро, имеющим допуск СРО, проект перепланировки;
- техническое заключение, разрешающее расширение жилплощади;
- разрешение пожарной службы МЧС РФ;
- разрешение СЭС;
- нотариально заверенная ксерокопия свидетельства о собственности;
- справки о жилом помещении и о его собственниках (или нанимателях), о прописанных вместе с ними лицах;
- разрешение организации-балансодержателя дома, в котором расположена квартира.
Список может оказаться неполным, так как в том или ином кабинете, который придется посетить, чиновники могут потребовать какие-либо дополнительные бумажки. Причём не факт, что они все необходимы для согласования, просто чиновник так рассудил. Если будущие преобразования будут оценены как значительные, вплоть до такого серьезного слова как реконструкция, то может понадобиться техническое заключение архитектора, автора проекта. Учитывая, что в Петербурге немало домов, построенных 100-300 лет назад, миссия не всегда выполнима.
Проблема может возникнуть при посещении пожнадзора. Балкон или лоджия рассматриваются спасателями, как место, где жильцы спасаются от угарного газа в случае пожара. Если в квартире две лоджии/балкона, а присоединить по проекту предполагается только одну, то проблем с пожарными не возникнет. В противном случае отказ не исключён. Здесь можно посоветовать решение с установкой из дверей-гармошек. Правда, они весьма недешевы, не несут практически никакого тепло- и звукоизоляционого эффекта (разве что относительная ветрозащита), зато в сложенном состоянии занимают мало места. По факту перегородка между комнатой и лоджией имеет место, а, следовательно, инспектор БТИ не может с этим не согласится.
По хорошему бумажную волокиту следует поручить архитектурному бюро или фирме, которая будет осуществлять проект, имеющей опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по объединению лоджии и комнаты в жилом помещении.
Теперь можно приступать к реальной работе — тоже затратному этапу, но теперь уже по деньгам. В зависимости от пожеланий заказчика лоджии объединяют с жилым пространством разными способами. Самый радикальный подразумевает полный снос перегородки между лоджией и жилым помещением. Если при согласовании полный снос стены не разрешили, то придётся ограничиться частичными изменениями — убрать лишь часть простенка или вырезать арку в стене. Ну и вариант «лайт» — демонтаж только окна и двери на лоджию.
Утепление и остекление
Как бы то ни было, чтобы превратить нежилое помещение в жилое, его предстоит основательно гидроизолировать и утеплить, заранее решив вопрос с отоплением. Обойтись «малой коровью» можно, если удастся получить разрешение на перенос радиатора водяного отопления. Однако это практически нереально, поскольку изменения в тепловом контуре здания отрицательно влияют на качество отопления в других квартирах.
Вариантов решения проблемы отопления, к сожалению, не так уж много. Если есть возможность по толщине, то устанавливают внутрипольный конвектор. Иногда передвигают радиатор к боковой стене, но надо учитывать, что батареи размещают именно под окнами неслучайно: именно площадь застекления самая холодная, поэтому батарея нужна именно там. Так что качество отопления при переносе к стене ощутимо ухудшится.
Специалисты рекомендуют систему «теплый пол» — электрический нагревательный кабель в полу присоединённого помещения. При этом надо быть готовым к увеличению энергопотребления и, как следствие, к более высоким счетам от энергоснабжающей организации. Может показаться несправедливым, но хотя Вы отказались от радиатора водяного отопления в пользу электрического «теплого пола», размер оплаты за отопление все равно повысится, просто потому что увеличился метраж жилой зоны. Точно также увеличатся цифры и в других строчках квитанций из жилкоторы.
В присоединенном помещении утепляют все поверхности. Для этого, как правило, используют пенополеуретан или пенополиэстерол. Оба утеплителя при небольшой толщине обеспечивают отличную теплоизоляцию и почти не скрадывают площадь. Также пригоден пенопласт. Правда слой тогда требуется толще, зато это более бюджетный вариант.
Профили окон могут быть как деревянными, так и пластиковыми. Важнее само остекление с точки зрения теплоизоляции. Площадь остекления лоджии всегда большая, поэтому теплопотери нужно свести к минимуму. Поэтому степлопакеты должны быть как минимум двухкамерными, а то и трёхкамерными (последние зимы в Петербурге не были слишком холодными, но от аномалий никто не застрахован).
Количество открываемых створок в конструкции — на Ваше усмотрение. Чаще всего из соображений их делают немного. Самый распространенный вариант — одно распашное или откидное окно в середине.
Отделка и электрооборудование
Внешнюю отделку лоджии либо оставляют как есть (внесение изменений в облик фасада здания часто запрещено), либо обшивают, например, сайдингом. В этом случае есть возможность утеплить лоджию снаружи, чтобы сэкономить пространство внутри помещения. Козырёк лоджии может быть выполнен из материала типа ондулина или та же фирма, что устанавливает ПФХ-окна, сделает пластиковый козырек.
Решений внутренней отделки множество. Всё зависит от Вашей фантазии. Присоединенная к жилому помещению или кухне лоджия может выполнена в стилистике того же интерьера, а может стать ярким акцентом. Очень часто стены на лоджии обшивают деревянной вагонкой. Получается теплый, светлый, уютный островок.
Пусть присоединённая площадь даже законно стала жилой, это всё равно не отменяет того, что стена между лоджией и полноценным помещением считается наружной, а то, что за ней — хотя и остеклено, но все равно улица. Электрооборудование должно быть организовано не только комфортно, но и безопасно. Розетки и выключатели рекомендуется применять с защитой от брызг воды, световые приборы — во влагозащитных плафонах.
Если озаботиться присоединением лоджии, и привлечь для этого компанию, имеющую опыт перепланировок, включая общение с надзорными органами, то хлопоты и затраты скоро себя окупят. Вы получите объект недвижимости, ощутимо превышающий по цене такие же квартиры в том же доме. Но даже если продажа не планируется, Вы получите дополнительное полезное пространство в виде оранжереи, кабинета, мини-беседки и прочего.